In het kort
De regels die gelden als jullie samen een huis kopen zijn sterk afhankelijk van jullie relatievorm.
- Bij trouwen of een geregistreerd partnerschap regelt de wet automatisch van alles. Bijvoorbeeld wat er met een ongelijke inleg gebeurt, of iemand geld terugkrijgt dat hij in de woning stopte en wat er gebeurt met hypotheekaflossingen.
- Kopen jullie samen een huis zonder huwelijk of geregistreerd partnerschap, dan helpt de wet nauwelijks en is er veel onzekerheid. Dat is een van de meest voorkomende conflicten als ongehuwde stellen uit elkaar gaan. Juist bij een woning gaat het om grote bedragen. Met een samenlevingscontract kunnen jullie hier vooraf afspraken over maken.
Op deze pagina lees je wat er gebeurt bij het huwelijk, het geregistreerd partnerschap en wanneer je niks hebt geregeld. Ook wordt uitgelegd wat je met elkaar af kunt spreken om meer duidelijkheid te krijgen. Lees ook over samenwonen, kinderen, scheiden en overlijden.
Inleg bij aankoop van een woning
Als je samen een huis koopt kan het zijn dat een van jullie meer geld inlegt bij de aankoop van de woning. Krijg je dit geld terug bij het einde van de relatie?
Let op
Het gaat erom welke relatievorm jullie hebben op het moment dat je het huis koopt.
Huwelijk en geregistreerd partnerschap
Ja, de inleg moet terugbetaald worden.
- Wanneer? Terugbetaling hoeft niet direct te gebeuren, maar kan wel. De partner die meer heeft ingelegd bepaalt wanneer het geld terugbetaald moet worden. Dat mag ook pas bij het einde van de relatie. De partner die het geld terugkrijgt moet het geld wel uiterlijk een half jaar na echtscheiding of ontbinding van het partnerschap terugvragen. Als je te lang wacht met het terugvragen van het geld, kan het zijn dat je het geld niet meer terug kunt krijgen.
- Hoe? Het geld kan bijvoorbeeld terugbetaald worden als het huis verkocht wordt. Met de opbrengst van het huis wordt dan eerst de inleg terugbetaald en daarna wordt het overgebleven deel 50/50 verdeeld.
- Hoeveel? Je krijgt niet altijd het precieze bedrag van de inleg terug. Het bedrag dat terugbetaald moet worden beweegt namelijk mee met de waardestijging of waardedaling van het huis.
Een voorbeeld
A en B kopen samen een huis. Ze worden allebei voor de helft eigenaar. Het huis kost € 400.000. A betaalt € 50.000 van de koopsom en B € 10.000, allebei uit hun eigen spaargeld. A en B lenen samen € 340.000 bij de bank. A heeft uiteindelijk € 40.000 meer betaald dan B.
Het huis wordt 10 jaar later verkocht voor € 800.000. Ze hebben in die jaren samen € 20.000 afgelost van de hypotheekschuld. De overgebleven schuld van € 320.000 wordt eerst terugbetaald aan de bank. Er blijft dan € 480.000 over.
A krijgt eerst het verschil in de inleg terug, inclusief de waardestijging. A had € 40.000 meer ingelegd. Het huis is verdubbeld in waarde, dus A krijgt ook twee keer zoveel geld terug: € 80.000. Dan blijft er € 400.000 over. Daarvan krijgen A en B ieder de helft, € 200.000 per persoon.
Na de verkoop van het huis heeft A dan € 280.000 en B € 200.000.
Niks geregeld
Er is geen standaard regel en het is onduidelijk of je de inleg terugkrijgt. Om te weten of de ene partner nog geld moet betalen aan de andere partner is het belangrijk om afspraken te maken met elkaar. Het is nuttig om deze afspraken op te schrijven, zodat je de afspraken later nog na kunt lezen.
Je kunt de volgende informatie opschrijven:
- Hoe hoog is het verschil in inleg.
- Willen jullie dat dit bedrag terugbetaald moet worden en zo ja, willen jullie dat alleen dit bedrag terugbetaald moet worden of moet er ook rekening gehouden worden met een waardestijging of waardedaling van het huis? Zie het voorbeeld bij huwelijk en geregistreerd partnerschap.
- Op welk moment het bedrag terugbetaald moet worden. Dit kan bijvoorbeeld bij scheiding of bij het verkopen van het huis.
- Of het bedrag ook terugbetaald moet worden als een van jullie komt te overlijden. Jullie zijn niet automatisch elkaars erfgenaam.
- Als degene die het geld nog moet terugbetalen komt te overlijden, dan moeten de erfgenamen (ouders en broers of zussen) het bedrag betalen aan de partner die nog blijft leven. Hiervoor kunnen ze de erfenis gebruiken.
- Als degene die het geld nog terug moet krijgen komt te overlijden, dan moet de partner die nog blijft leven het geld betalen aan de erfgenamen (ouders en broers of zussen).
Huwelijkse voorwaarden en partnerschapsvoorwaarden
Je kunt het verschil in inleg vastleggen en afspreken of dit terugbetaald moet worden en zo ja, wanneer en hoeveel. Zo kun je afspreken dat alleen het verschil in inleg terugbetaald moet worden en dat de waardestijging van het huis niet meegerekend moet worden.
Samenlevingscontract
Je kunt in een samenlevingscontract samen afspreken wat jullie eerlijk vinden. Jullie mogen hier helemaal zelf over nadenken en er zijn nauwelijks beperkingen.
Relevante wetsartikelen en rechtspraak: Artikel 1:87 BW, artikel 3:320 BW, artikel 3:321 BW, artikel 6:10 BW. Hoge Raad 10 mei 2019, ECLI:NL:HR:2019:707, Hoge Raad 21 maart 2025, ECLI:NL:HR:2025:436.
Hypotheekaflossing
Het kan voorkomen dat een van jullie tijdens de relatie een schenking of erfenis krijgt. Dit bedrag kan dan gebruikt worden om (een deel van) de hypotheekschuld af te lossen. Krijg je het geld dat gebruikt is voor de aflossing weer terug bij het einde van de relatie?
Let op
Het gaat erom welke relatievorm jullie hebben op het moment dat je de hypotheekaflossing doet.
Huwelijk en geregistreerd partnerschap
Ja, de hypotheekaflossing moet terugbetaald worden.
- Wanneer? Terugbetaling hoeft niet direct te gebeuren, maar kan wel. De partner die heeft afgelost bepaalt wanneer het geld terugbetaald moet worden. Dat mag ook pas bij het einde van de relatie. De partner die het geld terugkrijgt moet het geld wel uiterlijk een half jaar na echtscheiding of ontbinding van het partnerschap terugvragen. Als je te lang wacht met het terugvragen van het geld, kan het zijn dat je het geld niet meer terug kunt krijgen.
- Hoe? Het geld kan bijvoorbeeld terugbetaald worden als het huis verkocht wordt. Met de opbrengst van het huis wordt dan eerst de hypotheekaflossing terugbetaald en daarna wordt het overgebleven deel 50/50 verdeeld.
- Hoeveel? Je krijgt niet altijd het precieze bedrag terug. Het bedrag dat terugbetaald moet worden beweegt namelijk mee met de waardestijging of waardedaling van het huis. Vanaf welk moment de berekening gemaakt moet worden is niet duidelijk.
Een voorbeeld
A en B kopen samen een huis. Ze worden allebei voor de helft eigenaar. Het huis kost € 400.000. A en B betalen allebei € 50.000 uit eigen spaargeld. A en B lenen samen € 300.000 bij de bank.
Na 5 jaar krijgt A een erfenis van € 40.000. Dit bedrag wordt gebruikt om de hypotheekschuld af te lossen. Weer 5 jaar later gaan A en B uit elkaar en wordt het huis verkocht voor € 800.000. Ze hebben in al die jaren samen nog € 10.000 afgelost. Er blijft dan een hypotheekschuld over van € 250.000. Die wordt eerst terugbetaald aan de bank. Er blijft dan € 550.000 over.
A krijgt eerst de hypotheekaflossing terug, inclusief de waardestijging. A had € 40.000 afgelost.
- Optie 1: het huis is verdubbeld in waarde vanaf de aankoop. A krijgt dan ook twee keer zoveel geld terug: € 80.000. Dan blijft er € 470.000 over. Daarvan krijgen A en B ieder de helft, € 235.000 per persoon. Na de verkoop heeft A dan € 315.000 en B € 235.000.
- Optie 2: er moet gekeken worden naar de waarde van het huis op het moment dat A de hypotheekaflossing doet. Als het huis op dat moment € 600.000 waard is, dan krijgt A 1,5 keer de hypotheekaflossing terug: € 60.000. Dan blijft er € 490.000 over. Daarvan krijgen A en B ieder de helft, € 245.000 per persoon. Na de verkoop heeft A dan € 305.000 en B € 245.000.
Het is onduidelijk of optie 1 of optie 2 toegepast moet worden. Als je hier zekerheid over wilt, dan kun je hier samen afspraken over maken.
Niks geregeld
Er is geen standaard regel en het is onduidelijk of je de hypotheekaflossing terugkrijgt. Om te weten of de ene partner nog geld moet betalen aan de andere partner is het belangrijk om afspraken te maken met elkaar. Het is nuttig om deze afspraken op te schrijven, zodat je ze later nog na kunt lezen.
Je kunt de volgende informatie opschrijven:
- Hoe hoog is de hypotheekaflossing.
- Willen jullie dat dit bedrag terugbetaald moet worden? En zo ja, willen jullie dat alleen dit bedrag terugbetaald wordt, of moet er ook rekening gehouden worden met een waardestijging of waardedaling van het huis? Zie het voorbeeld bij huwelijk en geregistreerd partnerschap.
- Op welk moment moet het bedrag terugbetaald worden? Dit kan bijvoorbeeld bij scheiding of bij het verkopen van het huis.
- Of het bedrag ook terugbetaald moet worden als een van jullie komt te overlijden. Jullie zijn niet automatisch elkaars erfgenaam.
- Als degene die het geld nog moet terugbetalen komt te overlijden, dan moeten de erfgenamen (ouders en broers of zussen) het bedrag betalen aan de partner die nog blijft leven. Hiervoor kunnen ze de erfenis gebruiken.
- Als degene die het geld nog terug moet krijgen komt te overlijden, dan moet de partner die nog blijft leven het geld betalen aan de erfgenamen (ouders en broers of zussen).
Huwelijkse voorwaarden en partnerschapsvoorwaarden
Je kunt de hypotheekaflossing vastleggen en afspreken of dit terugbetaald moet worden en zo ja, wanneer en hoeveel. Zo kun je kiezen voor optie 1 of optie 2, of kun je afspreken dat alleen de hypotheekaflossing zelf terugbetaald moet worden en dat de waardestijging van het huis niet meegerekend wordt.
Samenlevingscontract
Je kunt in een samenlevingscontract samen afspreken wat jullie eerlijk vinden. Jullie mogen hier helemaal zelf over nadenken en er zijn nauwelijks beperkingen.
Relevante wetsartikelen en rechtspraak: Artikel 1:96 BW, artikel 1:87 BW, artikel 3:320 BW, artikel 3:321 BW, artikel 6:10 BW. Hoge Raad 10 mei 2019, ECLI:NL:HR:2019:707.
Verbouwing
Een nieuwe keuken, badkamer of aanbouw. Kosten van een verbouwing kunnen hoog oplopen. Het kan zijn dat een van jullie meer betaalt aan de verbouwing. Krijg je deze verbouwingskosten terug bij het einde van de relatie?
Let op
Het gaat erom welke relatievorm jullie hebben op het moment dat je de verbouwingskosten betaalt.
Huwelijk en geregistreerd partnerschap
- Als de verbouwing betaald is met salaris dat tijdens de relatie verdiend is, dan moeten de verbouwingskosten niet terugbetaald worden.
- Als de verbouwing betaald is met spaargeld dat er al was voor het huwelijk of geregistreerd partnerschap, of met een schenking of erfenis, dan moeten de verbouwingskosten terugbetaald worden.
- Wanneer? Terugbetaling hoeft niet direct te gebeuren, maar kan wel. De partner die de verbouwingskosten heeft betaald bepaalt wanneer het geld terugbetaald moet worden. Dat mag ook pas bij het einde van de relatie. De partner die het geld terugkrijgt moet het geld wel uiterlijk een half jaar na echtscheiding of ontbinding van het partnerschap terugvragen. Als je te lang wacht, kan het zijn dat je het geld niet meer terug kunt krijgen.
- Hoe? Het geld kan bijvoorbeeld terugbetaald worden als het huis verkocht wordt. Met de opbrengst worden dan eerst de verbouwingskosten terugbetaald en daarna wordt het overgebleven deel 50/50 verdeeld.
- Hoeveel? Je krijgt niet altijd het precieze bedrag terug. Het bedrag dat terugbetaald moet worden beweegt namelijk mee met de waardestijging of waardedaling van het huis.
Een voorbeeld
A en B kopen samen een huis. Ze worden allebei voor de helft eigenaar. Het huis kost € 400.000. A en B betalen allebei € 50.000 uit eigen spaargeld. A en B lenen samen € 300.000 bij de bank. Net na de verhuizing betaalt A uit eigen spaargeld € 20.000 voor een nieuwe keuken en badkamer.
Het huis wordt 10 jaar later verkocht voor € 800.000. Ze hebben in die jaren samen € 50.000 afgelost. De overgebleven schuld van € 250.000 wordt eerst terugbetaald aan de bank. Er blijft dan € 550.000 over.
A krijgt eerst de verbouwingskosten terug, inclusief de waardestijging vanaf het moment dat de verbouwing gedaan is. Aangezien de verbouwing vlak na aankoop gebeurde, wordt ervan uitgegaan dat het huis toen nog € 400.000 waard was. A had € 20.000 betaald. Het huis is verdubbeld in waarde, dus A krijgt twee keer zoveel terug: € 40.000. Dan blijft er € 510.000 over. Daarvan krijgen A en B ieder de helft, € 255.000 per persoon.
Na de verkoop van het huis heeft A dan € 295.000 en B € 255.000.
Niks geregeld
Er is geen standaard regel en het is onduidelijk of je de verbouwingskosten terugkrijgt. Om te weten of de ene partner nog geld moet betalen aan de andere partner is het belangrijk om afspraken te maken met elkaar. Het is nuttig om deze afspraken op te schrijven, zodat je ze later nog na kunt lezen.
Je kunt de volgende informatie opschrijven:
- Hoe hoog zijn de verbouwingskosten.
- Willen jullie dat dit bedrag terugbetaald moet worden? En zo ja, willen jullie dat alleen dit bedrag terugbetaald wordt, of moet er ook rekening gehouden worden met een waardestijging of waardedaling van het huis? Zie het voorbeeld bij huwelijk en geregistreerd partnerschap.
- Op welk moment moet het bedrag terugbetaald worden? Dit kan bijvoorbeeld bij scheiding of bij het verkopen van het huis.
- Of het bedrag ook terugbetaald moet worden als een van jullie komt te overlijden. Jullie zijn niet automatisch elkaars erfgenaam.
- Als degene die het geld nog moet terugbetalen komt te overlijden, dan moeten de erfgenamen (ouders en broers of zussen) het bedrag betalen aan de partner die nog blijft leven. Hiervoor kunnen ze de erfenis gebruiken.
- Als degene die het geld nog terug moet krijgen komt te overlijden, dan moet de partner die nog blijft leven het geld betalen aan de erfgenamen (ouders en broers of zussen).
Huwelijkse voorwaarden en partnerschapsvoorwaarden
Je kunt de verbouwingskosten vastleggen en afspreken of dit terugbetaald moet worden en zo ja, wanneer en hoeveel. Zo kun je afspreken dat alleen het betaalde bedrag terugbetaald moet worden en dat de waardestijging van het huis niet meegerekend moet worden.
Samenlevingscontract
Je kunt in een samenlevingscontract samen afspreken wat jullie eerlijk vinden. Jullie mogen hier helemaal zelf over nadenken en er zijn nauwelijks beperkingen.
Relevante wetsartikelen en rechtspraak: Artikel 1:87 BW, artikel 3:172 BW, artikel 3:320 BW, artikel 3:321 BW, artikel 6:2 BW, artikel 6:10 BW, artikel 6:212 BW. Hoge Raad 10 mei 2019, ECLI:NL:HR:2019:707.